Gesellschaft,  Nachhaltigkeit

Neuer Wohnraum durch Nachverdichtung

Das Potenzial liegt im Bestand

Die einstige Erwartung, Bonn werde durch den Regierungsumzug wieder „auf alte Originalgröße schrumpfen“, hat sich nicht erfüllt. Vielmehr ist die Bundesstadt, gemessen an ihrer Einwohnerzahl, seit 1991 um über 16 Prozent gewachsen, an Beschäftigten sogar um über 32 Prozent. Unsere Stadt wächst und wächst. Doch sie stößt an natürliche Grenzen – und an Grenzen der Akzeptanz.

Walter Rodenstock

Die Attraktivität Bonns für Unternehmen und Institutionen mit qualifizierten Arbeitsplätzen schafft auch Probleme auf dem Wohnungsmarkt. Durch interkommunalen Wettkampf wird ein ungebremster Bauboom erzeugt, der die Lebensqualität in unserer Stadt nachhaltig gefährdet.
Vielen erscheint es so, dass die letzten bisher von Bebauung freigehaltenen Flächen zur Disposition stehen. So wird neben forciertem Neubau besonders die sogenannte Nachverdichtung als Allheilmittel zur Bewältigung des Wachstums propagiert.
Es gibt Grenzen des Wachstums. Und Nachverdichtung ist nicht gleich Nachverdichtung. Sie hat viele Facetten – massive wie behutsame. Wieviel zusätzliche Dichte kann ein Wohnquartier vertragen? Wie groß ist der Verlust an Grün- und Freiflächen?

Nachverdichtung durch Bebauung von Grün- und Freiflächen

Die Baukultur der 50er und 60er Jahre hat attraktive Wohnsiedlungen entstehen lassen. Besonders der Siedlungstyp „gegliederte, aufgelockerte Stadt“ zeichnet sich durch hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität aus. Er ermöglicht auch im Mietwohnungssektor „Wohnen im Grünen“. Auf dieses baukulturelle Erbe können wir stolz sein.
Doch durch den entwicklungspolitischen Druck, immer mehr Neubauwohnungen auch in bestehenden Wohngebieten zu schaffen, ist dieses Erbe in Gefahr. Es wird ein Bedarf unterstellt, der auf Prognosen fußt, deren Annahmen nicht ausreichend hinterfragt werden.
Neben dem Verlust an Freiraumqualitäten für die städtische Wohnbevölkerung kappt diese Entwicklung auch Kaltluftschneisen durch bauliche Barrieren. Dies hat spürbare Folgen für das örtliche Kleinklima, was dauerhaft schwerer für eine nachhaltige Stadtentwicklung wiegt als der Gewinn von zusätzlichen Wohnungen.

Brenigs Ziegelei – 50 Wohnungen statt Straße
Nachverdichtung durch Lückenschließung

Im Gegensatz zur Inanspruchnahme von Grünflächen ist diese Strategie der Lückenschließung standortgerecht, sofern tatsächlich nur einzelne Lücken in einer vorhanden Häuserzeile behutsam geschlossen werden. Das verbessert das Straßenbild, wenn darauf geachtet wird, dass sich neue Gebäude in die vorhandene ortsübliche Bebauung einpassen.
Dennoch ist in jedem Einzelfall darauf zu achten, dass das örtliche Kleinklima nicht durch bauliche Barrieren verschlechtert wird. Auch der Erhalt kleiner grüner Oasen ist für die Lebensqualität im Stadtquartier wesentlich. Nicht zu unterschätzen ist der Wert von Brachen im Stadtraum.

Nachverdichtung durch Umbau

Ein innenstädtisches Bürogebäude kann so umgenutzt werden, dass auch Wohnen in den höheren Etagen ermöglicht wird. So wird nicht nur innerstädtischer Wohnraum gewonnen, sondern auch ein attraktiver Standort durch lebendige Mischnutzung geschaffen. Angesichts zunehmend zahlreicher Leerstände von Bürobauten eröffnen sich vielfältige Chancen, neuen Wohnraum ohne zusätzliche Bauflächen zu schaffen. Eine Tendenz zu mehr Home-Office könnte diese Entwicklung zur Nutzungsmischung sogar begünstigen.
Stadtentwicklungspolitisch ist die Ausweisung reiner Büroviertel problematisch. Frühe Städtebaukonzepte sahen ein Heil für gesunde Städte darin, die städtischen Funktionen Wohnen und Arbeiten räumlich zu trennen. Heute gilt Nutzungsmischung als die bevorzugte Strategie für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Dies fördert auch die Chancen für eine Stadt der kurzen Wege.

Am Michaelshof – Wohnungen statt Büros
Nachverdichtung durch Aufstockung

Wenn ein zwei- oder dreigeschossiges Gebäude weitere Geschosse erhält, dann ist neuer Wohnraum ohne zusätzlich in Anspruch genommenes Bauland geschaffen. Auch in Bonn gibt es gute, wenn auch nur wenige vorbildliche Beispiele (siehe Foto). Durch weitere Etagen ist ein Zuwachs attraktiven Wohnraums möglich.
Es bedarf aber einer behutsamen Einbeziehung und der Akzeptanz der bestehenden Hausgemeinschaft, besonders während der Baumaßnahmen. Deshalb erweist es sich als sinnvoll, die Aufstockung mit zusätzlichen Verbesserungsmaßnahmen für alle zu kombinieren. Da sowieso ein Gerüst erstellt werden muss, bietet es sich an, eine energiesparenden Fassadendämmung durchzuführen. Das Problem eines zusätzlichen Bedarfs an Stellplätzen für Kraftfahrzeuge lässt sich in vielen Fällen einvernehmlich lösen.

Aennchenstraße – Was aufs Dach
Nachverdichtung durch Dachgeschossausbau

In Berlin-West war vor dem Mauerfall der Dachgeschossausbau eine sehr beliebte und erfolgreiche Form. Neubaugrundstücke waren knapp und so schuf man neuen Wohnraum im Bestand. Angesichts von Baulandmangel hat diese Strategie in anderen Städten mit Wohnungsmangel Zuspruch gefunden.
Auch in Bonn gibt es zahlreiche Beispiele, Wohnraum ohne zusätzliche Beanspruchung von Bauland zu gewinnen – besonders durch Wohnungsbaugesellschaften. Vorteilhaft ist dabei, dass keine weiteren Grundstückskosten entstehen.
Allerdings sind in jedem Einzelfall baurechtliche Rahmenbedingungen zu beachten. Nicht zuletzt feuerpolizeiliche Auflagen hinsichtlich Rettungstreppen oder der Möglichkeit von Aufleiterung durch die Rettungskräfte zu den oberen Etagen wirken hier als Restriktionen. Letztlich fördern auch hier weitere Verbesserungsmaßnahmen am Gebäude die Akzeptanz der Bewohnerinnen.

Promenadenweg – acht Wohnungen statt sechs
Nachverdichtung als Konfliktpotenzial

Eine Nachverdichtung im Bestand ist auch immer verbunden mit Beeinträchtigungen und Einschränkungen für die bisherigen Bewohnerinnen. Das Zusammenleben in der Hausgemeinschaft wird unruhiger, im Treppenhaus wird es lauter und überhaupt verunsichert der Zuwachs neuer Mietparteien. Besonders Konflikt beladen wird es, wenn der freie Blick konfliktbeladen verstellt wird durch einen benachbarten Neubau in unmittelbarer Nähe (siehe Foto). Wenn der gewohnte Freiraum vor der Tür, der alltägliche Blick vom Balkon verloren gehen, geliebte Bäume für den Neubau weichen müssen, dann erweist sich eine Nachverdichtung als problematisch. Eine Aufstockung oder ein Dachgeschossausbau ist dann noch das kleinere Übel, auch dann, wenn bisher genutzter Dachbodenraum aufgegeben werden muss.

Truchseßstraße – Bedrängende Nachbarschaft
Alternative bestandsorientierte Strategien

Alle Forderungen, neuen Wohnraum zu schaffen, gehen von der Annahme aus, dass in Bonn zu wenig gebaut werde, die Einwohnerzahl weiter wachsen werde. Diese Position wird unterstützt von der Annahme, dass ein Verzicht auf verstärkten Wohnungsneubau zu einer Abwanderung ins Umland und damit zur Zersiedlung der Stadtregion führt. Eine bestandsorientierte Wohnungspolitik darf sich aber nicht nur auf ein „Mengenproblem“ reduzieren. Wenn überhaupt, fehlen Wohnungen mit geringen Mieten.
Bestandsorientierung muss auch das „Verteilungsproblem“ reflektieren. Die Zahl kleiner Haushalte wächst und in großen Wohnungen lebt häufig nur eine Person. Dieser demographischen Entwicklung wird in einigen Städten mit der sogenannten „Umzugshilfe“ begegnet – auf freiwilliger Basis versteht sich. Diese individuellen Angebote bestehen aus praktischen, organisatorischen Hilfen beim Umzug oder sind finanzielle Anreize für Umzugswillige. Gerade ältere Menschen in Singlehaushalten scheuen den Aufwand oder eine höhere Miete für eine sogar kleinere Wohnung. Ein kluges Umzugsmanagement sichert –falls gewünscht – den Verbleib im vertrauten Wohnumfeld.
Denn auch die Sicherung stabiler Nachbarschaften und die Bewahrung des räumlichen Wohnumfeldes mit seinen geschätzten Qualitäten ist letztlich gelebte Baukultur.

Erschienen in der BUZ 2_21